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商品房買賣合同無效的幾種情形

2020年06月02日17:36        法幫網      法律咨詢     我要評論

 

  1、出賣人主體不當導致的合同無效

  包括兩種情況:一是,出賣人不具備開發主體資格;二是,出賣人沒有銷售資格。前一種情況主要表現為出賣人沒有開發經營房地產的權利能力和行為能力,換句話說就是沒有房地產開發經營的經營范圍;后者主要是指房地產開發企業針對到特定的樓盤,沒有相應的銷售資格。如:開發企業在沒有達到法定的售房條件下,為解決資金問題,私下銷售房屋等等。

  2、買受人主體不當導致的合同無效

  這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權利能力和行為能力。如:不符合國家限購政策。

  3、出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實

  出賣人因實有資本少達不到法律規定的商品房預售條件,為了融資往往采用兩個途徑:一是,將在建工程抵押給銀行,然后與銀行協商,由該銀行辦理商品房按揭,雙方約定開發商收取的買受人首付款直接歸還開發商在銀行的貸款。這樣一來,開發商出售給買受人的房屋是設定了抵押權的不完整產權。如果開發商不能歸還銀行的貸款,銀行可以行使抵押權人的權利。到頭來受損失的還是購房者;二是,由施工單位墊資施工到可以預售的條件,然后開發商通過收取首付購房款,以此支付工程款。如開發商不能按"陰合同"支付施工單位工程款,施工單位可以運用法律規定的"工程價款優先受償"權,對工程實施法律規定的優先司法拍賣、執行權,最后受損失的還是購房者。對此,最高法院司法解釋規定,開發商如果將所銷售的房屋抵押,并且隱瞞該事實,購房者可以請求法院確認合同無效,并且要求開發商承擔一倍的賠償。

  4、出賣人將拆遷安置房屋予以銷售

  出賣人因利益驅使,將用于安置被拆遷人的房屋銷售給其他購房者。到履行拆遷協議書的安置時,往往采用變更原協議書的產權調換安置方式,要求被拆遷人接受貨幣補償,或者異地安置。對此,最高法院司法解釋規定,對于這種情況,買受人可以請求法院確認合同無效,并要求開發商給予一倍的經濟賠償。

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