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發生開發商違約交房的情況怎么辦?

2019年12月10日16:39        法幫網      法律咨詢     我要評論

律師點評:

一、購房者的合同解除權

《合同法》第九十四條規定,當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行的,對方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對“合理期限”進行了明確,該解釋規定,出賣人遲延交付房屋,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。該解釋又規定,法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。

二、購房者要求支付違約金或者賠償損失

1、按照《合同法》的有關規定,出賣人延期交付房屋的,應當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

2、合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的,可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

3、如果合同中約定的延期交房的違約金較高,發生糾紛訴諸司法后,開發商以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;如果合同中約定的延期交房的違約金過低,購房者可以請求增加,法院會支持以違約造成的實際損失確定違約金數額。合同既約定違約金又約定了賠償損失的,不能同時適用,可擇一較高者適用。

三、購房者在選擇解除合同后,也可以要求支付違約金或要求賠償損失。違約金或賠償損失基本都是對違約造成一方損失的補償,解除合同后,一方仍然會存在損失,至少會發生購房款利息的損失,該損失應當補償,因此解除合同和違約賠償可以同時主張。

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